Polska stała się liderem zainteresowania chińskich przedsiębiorstw w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, wynajęto od 2024 roku 695 000 mkw. powierzchni logistycznej. Dynamiczny wzrost popytu napędzany jest przez ekspansję e-commerce oraz zmiany w regulacjach celnych Unii Europejskiej.
Od początku 2024 roku chińskie firmy zarezerwowały ponad 2,5 mln mkw. powierzchni przemysłowej i logistycznej w Europie. Według raportu Cushman & Wakefield „Future Flows”, Polska z wynikiem 695 000 mkw. zajmuje drugie miejsce na kontynencie, ustępując jedynie Wielkiej Brytanii (757 000 mkw.). Kraj stał się niekwestionowanym liderem zainteresowania firm z Państwa Środka w regionie Europy Środkowo-Wschodniej oraz w całej Unii Europejskiej.
W analizowanym okresie Polska wyprzedziła największe gospodarki Europy Zachodniej, w tym Niemcy (163 000 mkw.), Holandię (157 000 mkw.) oraz Francję (153 000 mkw.). Drugim najpopularniejszym rynkiem w regionie CEE okazały się Węgry, gdzie chińskie firmy wynajęły 180 000 mkw.
E-commerce i zmiany w przepisach celnych
Głównymi motorami zapotrzebowania na powierzchnie są dwa sektory: e-commerce wraz z logistyką oraz producenci pojazdów elektrycznych, baterii i zielonych technologii. Spowolnienie popytu wewnętrznego w Chinach oraz silna konkurencja zmuszają firmy z Państwa Środka do poszukiwania wzrostu na rynkach europejskich.
Bezpośrednim impulsem do wynajmu magazynów stały się regulacje prawne, w tym zniesienie od 1 lipca 2026 roku zwolnienia z cła na przesyłki o niskiej wartości (de minimis) w Unii Europejskiej. W pierwszej połowie 2026 roku chińscy operatorzy e-commerce bezpośrednio wynajęli ponad 350 000 mkw. powierzchni w Europie. Na rynku aktywnie rozwijają się platformy takie jak Shein, Temu czy JD.com, a także operatorzy logistyczni (3PL), w tym Cainiao, Cirro czy JD Logistics.
Sally Bruer, Szefowa Działu Badań Rynku Logistycznego i Przemysłowego EMEA w Cushman & Wakefield, wskazuje, że operatorzy e-commerce oraz ich partnerzy logistyczni wybierają lokalizacje umożliwiające szybką realizację zamówień na największych rynkach konsumenckich. Z kolei inwestycje produkcyjne koncentrują się w Polsce, na Węgrzech, w Czechach i na Słowacji, co wynika z dostępu do wykwalifikowanej siły roboczej i konkurencyjnych kosztów operacyjnych.
Rola Polski jako węzła dystrybucyjnego
Polska pełni kluczową rolę jako węzeł konsolidacyjny i dystrybucyjny, umożliwiający sprawną obsługę klientów w kraju, w Niemczech oraz w całym regionie CEE. Region ten przyciąga inwestorów znacznie niższymi kosztami pracy i eksploatacji w porównaniu z Europą Zachodnią czy Północną.
Raport wskazuje na konkretny profil najmu: w okresie 2024–H1 2026 operatorzy logistyczni byli największymi najemcami (50% powierzchni / 1,3 mln mkw.), a firmy z sektora handlu i e-commerce wynajęły 32% (820 000 mkw.). Wśród najemców w Europie producenci stanowią 17% (422 000 mkw.) łącznej powierzchni, przy czym niemal wszystkie (95%) takie kontrakty podpisano w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.
Szczepan Gowin, Szef Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w Cushman & Wakefield w Polsce, podkreśla, że aktywność firm z kapitałem azjatyckim dynamicznie zmienia krajobraz polskiego rynku. W ostatnich miesiącach najemcy z Azji odpowiadali za blisko 20% całego popytu na powierzchnie logistyczne. Dla 78% chińskich firm motywem ekspansji jest szybki dostęp do nowych klientów, a 48% z nich oczekuje uruchomienia operacji w mniej niż rok od decyzji inwestycyjnej. Tak wysokie tempo sprawia, że dostępność nowoczesnych obiektów w dużych formatach kurczy się błyskawicznie.
Wyzwania dla zasobów i bariery inwestycyjne
Gwałtowny skok popytu z Azji wywołuje presję na kurczące się zasoby, co objawia się ograniczoną dostępnością dużych gruntów, limitowanymi mocami przyłączeniowymi energii elektrycznej oraz wymuszoną rosnącą automatyzacją magazynów. Dodatkowo chińskie firmy muszą mierzyć się z wymogami ESG, które 36% z nich traktuje jako priorytet strategiczny, a 46% jako ważny czynnik operacyjny.
Wejście na rynek europejski jest dla firm z Państwa Środka sprawdzianem, gdyż 71% chińskich przedsiębiorstw wskazuje zgodność z lokalnymi przepisami jako największą barierę. Trudności potęguje presja czasu – niemal co piąta chińska firma (19%) oczekuje uruchomienia operacji w czasie krótszym niż 6 miesięcy od decyzji inwestycyjnej.
Chińskie przedsiębiorstwa koncentrują się na nieruchomościach spełniających wysokie wymogi techniczne oraz ekologiczne. Największy udział w łącznym wolumenie najmu przez chińskie firmy w Europie od 2024 roku mają moduły o wielkości 10 000–25 000 mkw., odpowiadające za 32% (821 000 mkw.). Silny popyt ze strony chińskich najemców generują też obiekty o wielkości 25 000–40 000 mkw. (29%) oraz duże parki magazynowe powyżej 40 000 mkw. (30%), które wybierają głównie giganci e-commerce i operatorzy logistyczni.
Źródło: Cushman & Wakefield / Linkleaders
Fot. MaMaKe / Freepik
