Wpływ zmian nowego standardu MSSF przedstawia dr Bolesław Kołodziejczyk, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w firmie Cresa Polska: Zgodnie z aktualnie obowiązującymi standardami rachunkowości, najem i leasing operacyjny nieruchomości komercyjnych nie muszą być traktowane jako zobowiązania długoterminowe. Bardzo często rozliczane są pozabilansowo lub uwzględniane jedynie częściowo jako zobowiązania krótkoterminowe. Oznacza to, że firmy, w tym także największe spółki giełdowe raportujące zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSSF), muszą uwzględniać w bilansie jedynie najbliższe raty leasingowe i opłaty czynszowe. Zmieni się to jednak od początku 2019 roku.
Nowy standard, nowe zasady księgowania zobowiązań
W styczniu 2016 roku Rada Międzynarodowych Standardów Rachunkowości uchwaliła nowy Międzynarodowy Standard Sprawozdawczości Finansowej nr 16, zmieniając między innymi zasady rozliczania leasingu operacyjnego i umów pokrewnych, do których w polskim systemie prawnym zalicza się najem i dzierżawę. W praktyce ujednolicono zasady księgowania leasingu finansowego i operacyjnego.
Bilanse sporządzane za okresy rozliczeniowe rozpoczynające się po 1 stycznia 2019 roku będą musiały uwzględniać całość zobowiązań z tytułu umów najmu, w tym leasingu i dzierżawy, po stronie zobowiązań finansowych długoterminowych. Obowiązek ten nie dotyczy jedynie umów krótkoterminowych (do roku) lub niskokwotowych (do 5 tys. euro). Nowe regulacje zapewne wpłyną bezpośrednio na rynek najmu nieruchomości komercyjnych w Polsce, którego zobowiązania szacowane są na ok. 8 miliardów euro.
Wpływ MSSF nr 16 na wskaźniki finansowe firmy
W większości przypadków nowy standard nie wpłynie na biznesowe podstawy działalności firm, lecz będzie miał wpływ na ich ogólną kondycję finansową.
Zgodnie z wytycznymi nowego standardu nr 16, po stronie pasywów księgowane będą zdyskontowane przyszłe przepływy wynikające z zawartych umów najmu, zaś po stronie aktywów wartość prawa do korzystania z lokalu w czasie trwania umowy. Wzrośnie zatem wskaźnik zadłużenia kapitału własnego, co dla wielu inwestorów może być negatywnym sygnałem, w szczególności dla graczy rynkowych, którzy dotychczas nie dysponowali pełną wiedzą na temat rzeczywistych kosztów i ryzyka związanego z zawartymi umowami leasingu operacyjnego.
Po przejściu na nowy standard wynik finansowy netto spółek pozostanie w wielu przypadkach na poziomie zbliżonym do dotychczasowego, przy czym rzeczywista wielkość różnicy zależeć będzie od skali i stopnia dywersyfikacji portfela zawartych umów najmu. Jednak wraz ze zbliżającym się końcem okresu najmu i malejącym obciążeniem kosztami odsetkowymi, wynik finansowy spółki będzie stopniowo się poprawiać, aż osiągnie poziom korzystniejszy od tego, który miałaby przed wprowadzeniem MSSF nr 16.
Ze względu na zastąpienie kosztów operacyjnych generowanych przez opłaty czynszowe połączeniem amortyzacji i kosztów odsetkowych, znacząco wzrośnie zysk przedsiębiorstwa przed potrąceniem odsetek od zaciągniętych kredytów, podatków oraz amortyzacji (zysk EBITDA). Pozytywnej zmianie zysku EBITDA towarzyszyć będzie jednak znaczny wzrost wskaźnika zadłużenia netto do EBITDA, określający zdolność firmy do spłaty zadłużenia zyskami operacyjnymi.
Z tego względu nowy standard spowoduje, że najem stanie się jednym ze sposobów finansowania działalności spółki, co w przypadku wielu podmiotów – zwłaszcza spółek giełdowych – może przełożyć się na istotny wzrost kosztów pozyskania kapitału i ograniczenie potencjału rozwoju.
Warto przy tym podkreślić, że wpływ nadchodzących zmian na firmy będzie zależny od wielu czynników, w tym w początkowej fazie od zastosowanego modelu przejściowego. Powinno to skłonić spółki do opracowania optymalnej strategii przejścia na nowy standard.
Sektorami, które najbardziej odczują wpływ nowego podejścia, są linie lotnicze, handel, turystyka i transport. W obszarze nieruchomości komercyjnych największa zmiana dotyczyć będzie dużych najemców powierzchni handlowych, którzy wynajmują znaczne powierzchnie i gdzie wydatki czynszowe stanowią istotną część kosztów ich działalności. Sytuację w tym wypadku złagodzi fakt, że niektórzy więksi najemcy płacą czynsz od obrotu, co w takim przypadku skutkować będzie kosztem jedynie w danym okresie rozliczeniowym. Podobny wpływ odczują również najwięksi międzynarodowi najemcy powierzchni magazynowych i biurowych.
Jak rynek może zareagować na wprowadzenie MSSF nr 16?
Najem długoterminowy stanie się mniej opłacalny dla najemców, którzy będą musieli uwzględniać w bilansie zobowiązanie za cały okres umowy, a dopiero potem będą mogli dokonać amortyzacji. Nie chcąc ryzykować obniżenia zdolności kredytowej i kosztów finansowania, mogą pojawić się próby ucieczki od długoterminowych umów najmu na rzecz takich działań, jak:
- Wykup nieruchomości lub budowa własnych obiektów. Rozwiązanie takie wymaga wprawdzie wysokich nakładów inwestycyjnych, jednak w dłuższym okresie może być mniej kosztowne, w zależności m.in. od średnioważonego kosztu kapitału spółki.
- Zmiana długoterminowych umów najmu na umowy krótkoterminowe z możliwością odnowienia. Wiele firm będzie próbowało renegocjować umowy, zamieniając zobowiązania wieloletnie na krótkookresowe i umożliwiające łatwiejsze przedłużenie umów. Nawet jeśli niemożliwe będzie zawieranie umów rocznych, średni okres obowiązywania umów najmu ulegnie skróceniu. Na przykład firma, która dziś zawarłaby umowę najmu na 10 lat, będzie bardziej skłonna do podpisania umowy na pięć lat, ale z klauzulą możliwości przedłużenia jej na kolejne pięć lat na identycznych warunkach.
- Utworzenie spółek zależnych. Najemcy – za zgodą wynajmujących – będą tworzyć odrębne spółki, które będą wynajmowały nieruchomości na długi czas i jednocześnie będą podnajmowały je na krótki czas spółce-matce, która zachowa bilans na dzisiejszym poziomie. W rozliczeniach w ramach grupy kapitałowej będzie to widoczne, ale dzięki takiemu rozwiązaniu poszczególne spółki będą mogły wykazać lepsze wyniki.
W efekcie do nowej sytuacji będą musieli dostosować się także wynajmujący, którzy będą rozszerzać zakres usług, a niekiedy będą zmuszeni obniżyć stawki czynszu lub skrócić okres najmu. Mogą też powstawać niezależne firmy, stanowiące pomost między najemcami i wynajmującymi, obsługujące najem krótkoterminowy.
Międzynarodowy Standard Sprawozdawczości Finansowej nr 16 wymusi dostosowanie się całego rynku do nowej sytuacji. Wielu najemców rozliczających się zgodnie z nowym standardem będzie musiało wykazać zwiększone obciążenia odsetkowe (RZiS), co spowoduje spadek (tak naprawdę bezpodstawnie) ich krótkoterminowych wskaźników finansowych. Znacząco zmniejszy się atrakcyjność transakcji wynajmu zwrotnego po sprzedaży nieruchomości (ang. sale-and-leaseback). Na zmianach skorzystać mogą natomiast deweloperzy i firmy już teraz korzystające z własnych nieruchomości. Mimo wszystko umowy najmu pozostaną w Polsce podstawową formą zaspokajania potrzeb lokalowych przedsiębiorstw.
Firma Cresa jest świadoma skali nadchodzących zmian i ich wpływu na rynek najmu. Z tego względu w ramach prowadzonej działalności doradczej wprowadziliśmy nową usługę polegającą na audycie biznesowym umów najmu oraz doradztwa strategicznego. Dzięki tej usłudze pomożemy złagodzić skutki przejścia na nowy standard. Obsługiwani przez nas najemcy – zarówno zawierający nowe umowy, jak i renegocjujący aktualne warunki – mogą również liczyć na nasze wsparcie w celu osiągnięcia optymalnych dla siebie warunków zmniejszających negatywne skutki wprowadzenia nowego standardu.
