Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce znajduje się w bardzo dobrej kondycji, czego dowodem jest duże zainteresowanie ze strony międzynarodowych funduszy inwestycyjnych. W pierwszych trzech kwartałach tego roku zrobili w Polsce zakupy za 4,4 mld euro, więcej niż połowę tej kwoty wydając na rynku biurowym – mówi Piotr Kaszyński, Partner Zarządzający w firmie Cresa Polska.
Wszystko wskazuje na to, że rynek nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce pod koniec tego roku odnotuje kolejny rekord?
Tak, z dużą dozą pewności można już powiedzieć, że Warszawa osiągnie najlepszy w historii wolumen transakcji najmu. W pierwszych trzech kwartałach odnotowaliśmy najem na poziomie 690 tys. mkw. powierzchni (w analogicznym okresie ubiegłego roku było to 624 tys. mkw.). Wyjątkowo aktywne były konsolidujące się instytucje finansowe. Największe umowy najmu z tego sektora podpisały mBank (45 600 mkw. w Mennica Legacy Tower), Getin Noble (18 500 mkw. w Warsaw Hub), Warta (17 600 mkw. w Warsaw Unit) oraz Bank Gospodarstwa Krajowego (12 400 mkw. w Varso 2).
Rynek biurowy w Polsce nadal rozwija się bardzo dynamicznie, szczególnie w stolicy, która pod względem popytu zdystansowała miasta regionalne. W 2020 roku zostanie oddanych tutaj ponad 400 tys. mkw. biur, a ponad 70 proc. powierzchni znajdującej się w budowie jest już wynajęte.
Jakie zjawiska definiowały rynek biurowy w mijającym roku?
Gorącym trendem był rozwój elastycznych form najmu. Dużo w tym temacie będzie działo się również w najbliższych latach – otworzą się nowe lokalizacje, np. elastyczne przestrzenie biurowe powstaną w Warsaw Hub, Central Point, kompleksie Monopol, czy Fabryce Norblina. Ten okres powinien dać nam też odpowiedź na pytania, jak klienci zareagują na tak duży przyrost elastycznych powierzchni oraz jaka jest granica ich udziału w całym rynku biurowym. Od dłuższego czasu przyglądam się rozwojowi tego trendu na Zachodzie i uważam, że tzw. coworki są bardzo potrzebne, ale nie zdominują rynku nowoczesnej powierzchni biurowej. Pod względem udziału powierzchni elastycznych w rynku przoduje Londyn i Amsterdam, gdzie zajmuje ona ponad 5 proc. W Warszawie dzisiaj jest to ok. 2 proc., co daje nam czwarte miejsce na coworkingowym podium Europy.
Elastyczne formy najmu są rodzajem buforu w sytuacji, gdy firmy zgłaszają duży popyt na powierzchnię, a deweloperzy nie są w stanie od razu dostarczyć gotowych budynków.
W miastach regionalnych absorpcja nowoczesnej powierzchni biurowej w pierwszych trzech kwartałach 2019 roku była niższa od przyrostu zasobów. W niektórych miastach, jak Łódź czy Poznań, doprowadziło to do nieznacznego podwyższenia poziomu wakatów. Czy przewiduje Pan dalszy wzrost pustostanów w przyszłym roku?
Z naszych analiz wynika, że pustostany w miastach regionalnych ustabilizują się na dotychczasowym poziomie albo nieznacznie wzrosną. Poziom wakatów we wspomnianej Łodzi w trzecim kwartale tego roku kształtował się na poziomie 12 proc., a w Poznaniu niewiele ponad 11 proc. Proszę jednak pamiętać, że nadal jest to zdrowa sytuacja rynkowa.
Osiem największych rynków regionalnych w kraju rozwija się w zupełnie innym tempie niż stolica. Dostrzegamy tam wiele bardzo pozytywnych trendów. Jednym z nich jest fakt, że firmy, które mają od lat stabilną pozycję w regionach ciągle rosną, rozszerzają działalność i zwiększają zatrudnienie. Chcąc zatrudniać fachowców, będą potrzebowały też więcej i lepszych biur. Część z nich wybierze nowe, dobrze zlokalizowane budynki, które oferują dodatkowe udogodnienia i możliwość ekspansji.
Gdyby chciał Pan dać jedną dobrą radę najemcom na rynku biurowym, jakąś wskazówkę na 2020 rok, to co by to było?
Powiedziałbym, żeby nie przepłacali tam, gdzie nie muszą. Rosnące opłaty eksploatacyjne, które często mogą w znaczący sposób wpłynąć na całkowite koszty najmu, stały się bardzo ważnym elementem negocjacji – tak przy podpisywaniu nowych umów, jak i przedłużaniu dotychczasowych. Dlatego przed podpisaniem umowy bardzo ważne jest przeprowadzenie audytu, pozwalającego na zidentyfikowanie możliwości ograniczenia kosztów w tym zakresie.
Pozostając w temacie rozpędzonego rynku nieruchomości, samo nasuwa się pytanie o nowoczesne powierzchnie magazynowe. Na horyzoncie widać kolejny rekord.
Zgadza się. Spodziewamy się rekordowej podaży i przebicia wyniku z 2017 roku, kiedy deweloperzy dostarczyli na rynek 2 mln 304 tys. mkw. W tym roku już po trzech kwartałach mamy 2 mln 84 tys. mkw. powierzchni magazynowej. Co ciekawe, mimo tak dużej podaży, średnie pustostany w kraju kształtują się na dość niskim poziomie 6,3 proc. i nie przewidujemy, aby miały wzrosnąć w przyszłym roku. Deweloperzy budują głównie wielkopowierzchniowe parki magazynowe przy głównych szlakach transportowych i węzłach komunikacyjnych. Wciąż dużym zainteresowaniem cieszą się obiekty typu build to suit (BTS – na zamówienie i według potrzeb najemcy) oraz small business units (SBU – małe moduły na obrzeżach dużych miast).
Problemem, który dostrzegamy na tym rynku, może być jedynie brak odpowiednio dużych działek, przygotowanych pod kątem planistycznym i infrastrukturalnym na przyjęcie obiektów magazynowych w stosunkowo krótkim czasie. Natomiast szansą i wsparciem dla inwestorów niewątpliwie jest powstanie Polskiej Strefy Inwestycyjnej – za jakiś czas efekty tego rozwiązania powinny być już bardziej dostrzegalne.
Rynek będzie rósł – ilościowo i jakościowo, w coraz większym stopniu wykorzystując nowe technologie. Rośnie też znaczenie ściany wschodniej, gdzie dostęp do pracowników jest o wiele lepszy niż na zachodzie i w centrum Polski. Na atrakcyjność wschodnich województw niebagatelny wpływ mają też coraz lepsze połączenia drogowe Polski Wschodniej z resztą kraju. Myślę, że już w ciągu kilku najbliższych lat te regiony bardzo skorzystają na zmianach.
Na radarach funduszy inwestycyjnych, do tej pory zainteresowanych przede wszystkim obiektami biurowymi, handlowymi i magazynowymi, pojawiają się również hotele. Na świecie segment hotelowy wciąż rozwija się niezwykle dynamicznie. W Europie już od dziewięciu lat notuje się wzrost przychodów z pokoi hotelowych. A w Polsce?
Uwzględniając okres od początku roku do września 2019 roku wskaźnik przychodów na pokój RevPAR w Polsce urósł o 2,3 proc., względem identycznego okresu ubiegłego roku, co oznacza podobny wzrost, jak w całej Europie. Pomimo dużej podaży, rosnących kosztów zatrudnienia i energii, polski rynek wciąż przyciąga międzynarodowe sieci hotelowe, które oferują coraz więcej nowych marek skierowanych do szerokiej palety segmentów rynkowych. Na nowe hotele czekają między innymi Kraków i Wrocław, gdzie popyt przewyższa podaż. Obserwowany już od kilku lat wzrost liczby turystów odwiedzających Polskę oraz podróży biznesowych daje nadzieję, że przyszły rok będzie kolejnym udanym dla branży.
Obserwujemy coraz większe zainteresowanie deweloperów tym segmentem, m.in. dlatego, że pojawiły się nowe sieci hotelowe oferujące możliwość podpisania długoletniej umowy najmu, co ogranicza ryzyko operacyjne właściciela obiektu. Taki rodzaj współpracy gwarantuje właścicielom nieruchomości stabilny przychód. W kolejnych latach spodziewamy się również wzrostu zainteresowania inwestorów kapitałowych tego typu produktem inwestycyjnym.
Jak widzi Pan 2020 rok na rynku nieruchomości komercyjnych? W kilkunastu najbliższych miesiącach oddane zostaną dziesiątki nowych inwestycji, czy znajdą się na nie docelowi nabywcy?
Rosnące zainteresowanie inwestorów widoczne jest w każdym segmencie rynku. W pierwszych trzech kwartałach tego roku zrobili oni w Polsce zakupy za 4,4 mld euro, więcej niż połowę tej kwoty wydając na rynku biurowym. Drugie miejsce zajął rynek handlowy (892 mln euro), a trzecie magazynowy (517 mln euro). Warto również odnotować rosnące zainteresowanie inwestorów rynkiem hotelowym, który w ciągu pierwszych trzech kwartałów tego roku osiągnął wartość 191 mln euro, co stanowi już ponad 60% wzrost wolumenu w stosunku do całego poprzedniego roku w tym sektorze.
Polska postrzegana jest jako stabilna i dojrzała gospodarka, dlatego duże międzynarodowe fundusze dalej będą chciały dokonywać tutaj zakupów, co może przełożyć się na lekko spadkowy trend stóp kapitalizacji, szczególnie w przypadku topowych obiektów w dużych miastach. W porównaniu z alternatywnymi aktywami, nieruchomości pozostaną jedną z najbardziej atrakcyjnych form inwestowania kapitału.
