Ponad milion mkw. oddanej powierzchni oraz niemal 17 mln mkw. calkowitych zasobów – tak wygląda rynek magazynowy w Polsce po pierwszej połowie 2019 roku. Poznaj najważniejsze liczby w podsumowaniu przed publikacją najnowszego raportu MARKETBEAT.
Rynek magazynowy w Polsce pozostaje w bardzo dobrej kondycji. W pierwszej połowie 2019 roku deweloperzy ukończyli 47 projektów o łącznej powierzchni 1,09 miliona mkw., a całkowite zasoby wzrosły do 16,89 milionów mkw. Najwięcej powierzchni ukończono w Polsce Centralnej (247 000 mkw.), w okolicach Warszawy (151 000 mkw.), Trójmieście (120 000 mkw.), Wrocławiu (117 000 mkw.) oraz w Olsztynku, gdzie na początku bieżącego roku zakończyła się realizacja projektu Hillwood BTS Zalando Lounge (121 000 mkw.).
Wskaźnik pustostanów
Wskaźnik powierzchni niewynajętej utrzymuje się na zdrowym poziomie i na koniec czerwca 2019 roku wyniósł 5,6%, co stanowi nieznaczny wzrost o 1,6 pp. w porównaniu do analogicznego okresu 2018 roku. Najwyższy poziom wskaźnika odnotowano na rynku Warszawa – miasto (13%), gdzie większość dostępnej powierzchni znajduje się w kilkunastoletnich obiektach magazynowo-biurowych. Na pozostałych rynkach omawiany wskaźnik waha się od 2% we Wrocławiu do 7,5% w regionie Poznania. Brak dostępnej powierzchni dotyczył rynków: szczecińskiego i Polski Zachodniej. Niewielka ilość dostępnej powierzchni i dobra kondycja rynku po stronie popytowej, sprzyjają decyzjom deweloperskim o realizacji obiektów spekulacyjnych. Dotyczy to jednak jedynie 5 głównych rynków. W pozostałych regionach, nowe powierzchnie powstają po podpisaniu umowy z najemcą (pre-let).
Powierzchnia w budowie
Aktywność deweloperska utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. Na koniec czerwca 2019 roku w budowie pozostawało aż 2,24 miliona mkw. w 70 projektach inwestycyjnych. Około 75% realizowanej powierzchni zlokalizowane jest na czterech głównych rynkach:
- na Górnym Śląsku (583 000 mkw.),
- w regionie Warszawy (396 000 mkw.),
- rynku Wrocławskim (360 000 mkw.),
- i w Polsce Centralnej (357 000 mkw.).
Wśród mniejszych rynków regionalnych na uwagę zasługuje długo wyczekiwany wzrost aktywności deweloperskiej w regionie Polski Wschodniej. W pierwszym półroczu 2019 roku ukończono tu ponad 60 000 mkw. a dodatkowe 126 000 mkw. znajduje się w trakcie realizacji.
TOP 10 PROJEKTÓW W BUDOWIE
| Nazwa projektu | Rynek | Powierzchnia (mkw.) |
| Panattoni BTS Gliwice | Górny Śląsk (Gliwice) | 210 000 |
| Panattoni, Central European Logistic Hub | Polska Centralna (Łódź) | 112 000 |
| Panattoni, A2 Warsaw Park | Warszawa okolice (Grodzisk Mazowiecki) | 103 670 |
| Panattoni Park Wrocław XI | Wrocław (Nowa Wieś Wrocławska) | 97 540 |
| Panattoni Park Sosnowiec II | Górny Śląsk (Sosnowiec) | 80 000 |
| Hillwood Łódź Górna | Polska Centralna (Łódź) | 73 000 |
| Panattoni Park Janki III | Warszawa okolice (Janki) | 70 595 |
| Panattoni BTS Carrefour II | Polska Centralna (Rawa Mazowiecka) | 65 005 |
| Panattoni, S5 Wrocław North Gate (X) | Wrocław (Psary) | 62 250 |
| Panattoni BTS Leroy Merlin | Polska Centralna (Piątek) | 62 000 |
Aktywność najemców
Całkowita aktywność najemców wyniosła ponad 1,8 mln mkw., co stanowi drugi, najwyższy wynik popytu odnotowany w pierwszych sześciu miesiącach roku, jednakże wyraźnie niższy o 14% w porównaniu do analogicznego okresu z 2018 roku. Spadek ten wynikał w głównej mierze z braku bardzo dużych transakcji o powierzchni przekraczającej 100 000 mkw., odnotowanych rok wcześniej.
W ujęciu regionalnym, obserwujemy wzrost zainteresowania najemców rynkiem Wrocławia i okolicami Warszawy, natomiast niższą aktywność najemców odnotowano na Górnym Śląsku, a także w Polsce Centralnej, gdzie odnotowano mniej dużych projektówtypu BTS. W strukturze popytu, dominuje popyt netto, tj. nowe umowy i rozszerzenia – stanowiące łącznie 66% wolumenu transakcji najmu. Pozostałe 34% przypadło na renegocjacje.
WYBRANE TRANSAKCJE NAJMU ZAWARTE W 1. POŁ. 2019 R.
| Nazwa projektu | Najemca | Typ umowy | Powierzchnia | Rynek |
| Panattoni Park Wrocław XI | Pantos Logistics | Nowa umowa | 60 000 | Wrocław |
| P3 Mszczonów | PepsiCo | Nowa umowa | 58 000 | Warszawa okolice |
| P3 Poznań | PF Logo | Renegocjacje | 50 000 | Poznań |
| Panattoni, S5 Wrocław North Gate (X) | Gefco | Nowa umowa | 32 500 | Wrocław |
| Panattoni, A2 Warsaw Park (Grodzisk) | Raben Group | Nowa umowa | 30 000 | Warszawa okolice |
| SEGRO Logistics Park Stryków | poufny / branża budowlana | Renegocjacje i ekspansja | 30 000 | Polska Centralna |
| Goodman Warsaw I Logistics Centre | poufny / sieć sklepów | Nowa umowa | 26 350 | Warszawa okolice |
| SEGRO Logistics Park Łódź | poufny / branża motoryzacyjna | Renegocjacje i ekspansja | 25 500 | Polska Centralna |
| Goodman Warsaw I Logistics Centre | ID Logistics | Renegocjacje | 23 000 | Warszawa okolice |
| 7R Park Kielce | myBOX Logistics | Nowa umowa | 21 700 | Polska Wschodnia |
| Logistic Park Tychy | Magna Car Top System | Renegocjacje i ekspansja | 21 200 | Górny Śląsk |
| Prologis Park Wrocław IV | Jotul Polska | Nowa umowa | 20 300 | Wrocław |
Koszty najmu magazynów
Czynsze bazowe na większości rynków magazynowych kształtują się na poziomie 2,50-3,80 EUR/mkw./miesiąc. Czynsze efektywne, uwzględniające zachęty finansowe dla najemców, takie jak okresy bezczynszowe oraz kontrybucję finansową wahają się od 2,10 do 3,20 EUR/mkw./miesiąc, przy czym najniższe możliwe do osiągnięcia są w Poznaniu i Polsce Centralnej oraz w pojedynczych lokalizacjach okolic Warszawy. Na większości rynków magazynowych nadal obserwujemy rosnące oczekiwania czynszowe deweloperów, podyktowane wzrostem cen gruntów inwestycyjnych w najlepszych lokalizacjach czy też rosnącymi kosztami generalnego wykonawstwa. Z drugiej strony na rynkach charakteryzujących się relatywnie wysokim odsetkiem powierzchni niewynajętej bądź dużą konkurencją wśród deweloperów, najemcy nadal mają dużą siłę negocjacyjną.
– Całkowita aktywność najemców wyniosła ponad 1,8 mln mkw., co stanowi drugi, najwyższy wynik popytu, odnotowany w pierwszych sześciu miesiącach roku. Branże związane ze sprzedażą internetowa, jak również sektory motoryzacyjny, AGD i spożywczy, generują stabilne zapotrzebowanie na nową powierzchnię magazynowo- przemysłową. Wysoki poziom aktywności wykazują firmy logistyczne i kurierskie, które rozwijają swoją sieć dystrybucji chcąc sprostać rosnącemu wolumenowi przesyłek dla branży e-commerce. To również rekordowy rok pod kątem podażowym, deweloperzy ukończyli 47 projektów o łącznej powierzchni 1,09 miliona mkw. W ujęciu regionalnym, obserwujemy wzrost zainteresowania najemców rynkiem Wrocławia i okolicami Warszawy. Pod kątem produktowym pogłębia się dywersyfikacja- deweloperzy dostarczają szeroki wachlarz projektów od dużych powierzchni magazynowych typu BIG-BOX (szczególnie na największych rynkach), po mniejsze projekty typu Small Business Units, zlokalizowane na obszarach miejskich czy też powierzchnie specyficzne jak obiekty produkcyjne czy cross-docki. Biorąc pod uwagę obraz całościowy, spodziewamy się kontynuacji dotychczasowych trendów i kolejnych pracowitych miesięcy dla rynku magazynowego w Polsce – powiedziała Joanna Sinkiewicz, Partner, Dyrektor w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Cushman & Wakefield.
Zapowiedź raportu można pobrać klikając w link.
Szukasz magazynu na wynajem lub potrzebujesz pomocy w obliczeniu wysokości pomocy publicznej w Specjalnej Strefie Ekonomicznej? Wejdź na industrial.pl
